Все для начинающего риэлтора » Юридические основы » Как изменить целевое назначение земельного участка ?


Как изменить целевое назначение земельного участка ?

Уважаемые начинающие риэлторы, тема для новичков очень сложная, но тем, кто работает на загородном рынке недвижимости, она немного поможет разобраться в данном вопросе.

Несколько лет назад, во время  всеобщего бума скупки дешевых сельскохозяйственных земель на рынке недвижимости, многие инвесторы купили такие земли. В основном это были выделенные земли из паев ( см. статью Порядок выделения земельных долей в натуру. Общее собрание.)

 

  Настало время ими распоряжаться, что-то строить или выращивать. Но просто на земле с/х назначения строить нельзя, надо изменить категорию земли-« сельскохозяйственная»  на « земли населенных пунктов», что очень трудно и дорого сделать.

 

Как же все таки изменить целевое назначение участка.

 


Дешевле и проще изменить целевое назначение или еще называют, разрешенное использование земельного участка.
Каждый профессиональный риэлтор должен знать категории земельных участков, так как земля  главный товар на рынке недвижимости.

Надо различать категории и виды разрешенного использования или целевого назначения.
Категории определены земельным Кодексом, внутри каждой такой категории, не изменяя основную категорию можно изменить разрешенное использование. Например,
категория земли-- сельхозназначение, это значит сельским хозяйством занимайся, а строить нельзя, садоводство разбить нельзя , не изменив целевое назначение, которое указано в кадастровом паспорте.
Какие виды целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения бывают?
•    Земля для садоводства
•    Земля для пашни
•    Земля для дачного строительства ( на которой можно построить коттеджный поселок)
•    Личное подсобное хозяйство
Строить можно только на земле с целевым назначением- Земля для дачного строительства.

 

Как изменить  целевое назначение земельного участка ?
Впервые правила изменения целевого назначения были установлены в Градостроительном Кодексе, принятом  29.12.2004. Глава 4, статья 34, 35.

Ст. 34  Порядок установления территориальных зон
Ст. 35  Виды и состав территориальных зон

В результате градостроительного зонирования могут определяться следующие зоны:


•    Жилые
•    Общественно-деловые
•    Производственные
•    Инженерной и транспортной инфраструктур
•    Сельскохозяйственного использования
•    Рекреационного  назначения
•    Особо охраняемых территорий
•    Специального назначения
•    Размещение военных объектов
И иные виды использования( Кладбища, скотомогильники).

Если нарисовать цветовую гамму, то получится разрисованная разноцветная карта муниципального района. Как на рисунке.

 

Как изменить  целевое назначение земельного участка ?

Другими словами, каждый муниципальный округ должен определиться на  много лет вперед, какие зоны ему необходимо осваивать и застраивать планомерно. Для этого районы обязаны пройти этап зонирования, принятия генерального плана застройки населенных пунктов, и схемы территориального планирования, соответствующие каждому муниципальному округу.

Был дан срок – до 01.01.2010 года сделать зонирование, а  после этого срока должна была вступить в силу ч.4, ст.9 Градостроительного кодекса РФ, которая запрещает изменение категории земельного участка, если для данной территории не утвержден генеральный план или схема территориального планирования.

Но у нас в стране, как всегда никто не успевает сделать в срок. Для этого существуют объективные причины- недостаток финансов в районах, ведь надо сделать геодезические замеры и получить кадастры каждого населенного пункта – для того, чтобы  определить его границы и составить генплан застройки в пределах этих границ.

Надо получить кадастровые номера и размежевать земли внутри района, поделить на категории. А как размежевать земли сельскохозяйственные от лесного фонда, от промышленных земель, от военных на практике? Как четко провести границу между ними? Начались судебные споры между ведомствами. В общем , большинство муниципальных образований не уложилось в сроки, установленные в Градостроительном кодексе.

Тогда  появляется Письмо Минэкономразвития от 29.01 2010 № 23-271.

П. 3 Об изменении вида разрешенного использования земельных участков.

«

В случае, если генплан поселения не утвержден, то земельный участок включается в черту населенного пункта на основании решения органа исполнительной власти РФ»

В настоящее время 23 марта текущего года в Градостроительный паспорт внесены изменения по  изменению сроков готовности проектной документации для муниципальных районов, сроки продлены до 31.12.2012 года.

Если генплан уже принят, то изменение происходит путем внесения изменения в генплан или в территориальную схему органами местного самоуправления. В этом случае публичные слушания уже не проводятся, но только в том случае, если участок входит в подходящую зону.

Могут и отказать на основании:


•    Запрещает Федеральный закон использовать по запрашиваемому целевому назначению
•    Существуют ограничения по местным документам
•     Получены отказы в согласованиях

Документы для изменения целевого назначения:

•    Заявление
•    Кадастровый паспорт
•    Копия гражданского паспорта для физического лица
•    Выписка из ЕГРП для индивидуального предпринимателя
•    Выписка из ЕГРП для юридического лица
•    Правоустаналивающий документ на участок.

Техника исполнения такова:


Заявление подается в Совет депутатов или комиссию  по землепользованию при Совете депутатов. Рассматривается 45 дней. Не позже, чем через 5 дней назначаются публичные слушания, о чем сообщается  в СМИ. Затем проводятся общественные слушания, результаты публикуются в  СМИ.

Совет депутатов выносит  Решение.

 

Глава МО выносит  постановление.


 А что дальше? А дальше на основании данного постановления  новый этап работы – внесение изменение в Кадастровый паспорт участка и регистрация изменений в РОСРЕЕСТРЕ, то есть получение нового Свидетельства о регистрации права собственности.

 

РЕЗЮМЕ: До 2012 года можно идти путем, указанным выше.  После - только на основании генплана населенного пункта или схемы территориального планирования муниципального района.

 

Как можно изменить целевое назначение участка.



Получай новые статьи и секреты профессионального риэлтора на e-mail!

e-mail: * имя: *


Источник : Как изменить целевое назначение земельного участка



Понравился материал? Добавьте в свои закладки - возможно, он будет полезен Вашим друзьям:


Комментарии (8)

[1] Добавлено: 3 апреля 2011 14:20 | Автор: Ирина

Интересные иллюстрации!


[2] Добавлено: 4 августа 2011 21:02 | Автор: Валентина

Москва смещается на юг,значит участок 18,4 га в Мартемьяново будет ближе чем 90 км,а на сколько ближе ...


[3] Добавлено: 4 августа 2011 22:03 | Автор: Елена

Время покажет...


[4] Добавлено: 19 марта 2012 18:34 | Автор: Candra

Я увидела хорошую тему


[5] Добавлено: 6 сентября 2013 15:05 | Автор: Анастасия83

подскажите пожалуйста, а участок в 80 км от питера со статусом С\Х - возможно ли перевести? И были ли положительные исходы таких движений? Спасибо!


[6] Добавлено: 6 сентября 2013 16:04 | Автор: Елена

Переводы были и продолжаются. Временно приостановлены переводы в ДНП во Всеволожском и Ломоносовском районах По другим я не в курсе.


[7] Добавлено: 20 ноября 2013 13:42 | Автор: Зоя

Оспаривание кадастровой оценки земли




Добавить комментарий

Ваше имя/ник (не менее 4 символов):

Ваш E-mail (защищен от спамеров):

Сообщение (30 - 700 символов):
Защита от спама(введите текст с картинки):
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить если не виден код




 width=
 width=